Bezahlbaren Wohnraum schaffen

Bezahlbaren Wohnraum schaffen in Schortens –

Chancen und Risiken einer eigenen Wohnungsbaugesellschaft 

In vielen deutschen Städten ist bezahlbarer Wohnraum zu einem knappen Gut geworden – auch wir als Stadt Schortens mit rund 21.500 Einwohnern stehen zunehmend unter Druck. Steigende Mieten, wachsende Nachfrage nach Wohnungen durch demografische Entwicklungen und der allgemeine Trend zur Urbanisierung lassen die Rufe nach mehr kommunalem Engagement im Wohnungsbau lauter werden. Unser seit dem Jahr 2020 existierendes und laufend fortgeschriebenes Wohnraumversorgungskonzept sieht derzeit einen Bedarf von ca. 130 zusätzlichen Wohnungen. Diese lassen sich nicht in den nächsten 4 Jahren allein von der beim Landkreis angesiedelten Wohnungsbaugesellschaft Friesland schaffen. Auch der private Wohnungsmarkt wird dabei im Segment bezahlbarer Wohnungen keine Hilfe sein. Eine mögliche Lösung, die bereits in vielen Städten praktiziert wird, ist die Gründung einer eigenen kommunalen Wohnungsbaugesellschaft. Doch was sind die konkreten Vorteile einer solchen Maßnahme für eine Stadt wie Schortens – und welche Risiken und Herausforderungen gilt es zu beachten?

Unsere Ausgangslage in Schortens

Schortens mit seiner Nähe zur Nordsee, verfügt über eine gute Infrastruktur, Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten sowie Bahnanschluss und ist damit für viele Menschen ein attraktiver Wohnort. Dennoch spüren auch wir den Wandel am Wohnungsmarkt. Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum für Familien, Alleinerziehende, Senioren oder Geringverdienende wächst – nicht zuletzt auch durch Zuzug aus dem Umland oder durch die veränderten Lebensverhältnisse vieler Menschen. Private Investoren konzentrieren sich häufig auf renditestarke Projekte, wodurch preiswerte Mietwohnungen oft zu kurz kommen.

Was ist eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft?

Eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft ist ein von der Stadt gegründetes und kontrolliertes Unternehmen, das Wohnungen plant, baut, vermietet und verwaltet – mit dem vorrangigen Ziel, die Wohnversorgung der Bevölkerung sicherzustellen, nicht aber der Gewinnerzielung. Häufig wird eine solche Gesellschaft als GmbH oder Anstalt des öffentlichen Rechts organisiert. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften können eigenständig wirtschaften, unterliegen aber der kommunalen Kontrolle und verfolgen gemeinwohlorientierte Ziele. Über mögliche Rechtsformen werden wir in den nächsten Wochen in unseren Ratsgremien beraten.

Vorteile einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft für Schortens

Direkte Steuerungsmöglichkeit durch die Stadt

Ein zentraler Vorteil liegt in der direkten Einflussnahme der Stadt auf das Wohnungsangebot. Die Kommune entscheidet selbst, wo gebaut wird, wie groß die Wohnungen sind, welche Zielgruppen im Fokus stehen und wie hoch die Mieten ausfallen. So kann Schortens gezielt auf lokale Bedürfnisse reagieren – etwa den Bedarf an barrierefreiem Wohnen für Senioren oder günstigen Mietwohnungen für Auszubildende.

Soziale Verantwortung statt Profitmaximierung

Anders als private Investoren ist eine kommunale Gesellschaft nicht auf maximale Rendite angewiesen. Sie kann langfristig orientiert handeln, moderate Mieten ansetzen und gleichzeitig eine hohe Wohnqualität bieten. Das schafft Stabilität auf dem lokalen Wohnungsmarkt und wirkt preisdämpfend auf das Gesamtangebot.

Wirtschaftliche Wertschöpfung vor Ort

Durch eigene Bauprojekte und Verwaltung entstehen Arbeitsplätze und Aufträge für lokale Unternehmen. Die Wertschöpfung bleibt in der Region. Zudem fließen mögliche Überschüsse zurück in den städtischen Haushalt oder werden reinvestiert.

Langfristiger Vermögensaufbau

Mit dem Erwerb bzw. Verbleib von Grundstücken in städtischem Besitz und dem Bau von Wohnungen darauf schafft sich die Stadt ein dauerhaftes Vermögen. Immobilienwerte steigen in der Regel langfristig, was finanzielle Spielräume eröffnet. Gleichzeitig sichern die Mieteinnahmen eine verlässliche Einnahmequelle.

Nachhaltige Stadtentwicklung

Die kommunale Gesellschaft kann städtebauliche Ziele umsetzen, etwa die Aufwertung bestimmter Ortsteile, die Förderung von Durchmischung oder die Schaffung von Quartieren mit sozialer Infrastruktur. Sie kann ökologisch nachhaltige Projekte realisieren und Standards setzen, etwa bei Energieeffizienz oder barrierefreiem Bauen.

Krisenfeste Wohnraumbewirtschaftung

In Krisenzeiten – etwa bei wirtschaftlichen Einbrüchen oder Flüchtlingszuzug – kann eine städtische Wohnungsbaugesellschaft flexibel reagieren und Wohnungen bereitstellen, ohne auf Marktentwicklungen oder Investoren warten zu müssen.

Risiken und Herausforderungen einer Gründung

Trotz dieser vielen Vorteile ist die Gründung und Führung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft kein Selbstläufer. Sie ist mit organisatorischen, finanziellen und politischen Risiken verbunden:

Hoher finanzieller Aufwand

Die Gründung, der Bau und die Instandhaltung von Wohnraum erfordern erhebliche finanzielle Mittel. Ohne ausreichende Rücklagen oder Fördermittel kann die Belastung für den städtischen Haushalt hoch werden. Auch bei niedrigen Mieten müssen Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Finanzierung gedeckt werden. Gerade kleinere Städte wie unsere müssen hier vorsichtig kalkulieren und klug haushalten.

Wirtschaftliches Risiko

Wie jedes Unternehmen unterliegt auch eine Wohnungsbaugesellschaft wirtschaftlichen Schwankungen. Mieterfluktuation, Leerstand, Baukostensteigerungen oder Finanzierungsschwierigkeiten können zu Verlusten führen. Fehler in der Geschäftsführung oder Fehlinvestitionen können gravierende Folgen haben.

Fachkräftemangel und Know-how

Der Aufbau und Betrieb einer solchen Gesellschaft erfordert fachlich qualifiziertes Personal in den Bereichen Bauplanung, Wohnungswirtschaft, Finanzen und Verwaltung. Gerade im kommunalen Bereich ist es schwierig, erfahrene Fachkräfte zu gewinnen und dauerhaft zu binden.

Politische Einflussnahme

Obwohl politische Steuerung erwünscht ist, besteht die Gefahr der parteipolitischen Vereinnahmung. Entscheidungen könnten aus kurzfristigem Kalkül oder Wahltaktik getroffen werden, was zu Fehlentwicklungen führen kann. Es bedarf klarer Regeln und Strukturen sowie Transparenz, um Vertrauen zu sichern.

Langfristige Amortisation

Wohnungsbau ist ein langfristiges Geschäft. Es kann dauern, bis erste Projekte realisiert, bezogen und wirtschaftlich erfolgreich sind. Gerade zu Beginn müssen Kommunen Geduld aufbringen und politisch Rückendeckung geben, auch wenn zunächst keine Erträge sichtbar sind.

Wettbewerb mit der Wohnungsbaugesellschaft Friesland

Die Gründung einer eigenen städtischen Wohnungsbaugesellschaft kann seitens des Landkreises und seiner Wohnungsbaugesellschaft Friesland durchaus kritisch gesehen werden, soweit sie sich durch diese zusätzliche kommunale Konkurrenz beeinträchtigt fühlen. Hier gilt es, ein partnerschaftliches Verhältnis zu pflegen und sich als Ergänzung, nicht als Ersatz zu verstehen, denn dafür ist die Aufgabe viel zu herausfordernd.

Erfolgsfaktoren für Schortens

Für eine Stadt wie unsere könnte eine eigene Wohnungsbaugesellschaft ein wirksames Instrument sein, um neben der Wohnungsbaugesellschaft Friesland günstigen Wohnraum gezielt zu fördern. Der Erfolg hängt jedoch maßgeblich von einigen Faktoren ab:

  • Strategische Planung: Eine fundierte Bedarfsanalyse, ein realistischer Geschäftsplan und klare Zielsetzungen sind entscheidend.
  • Finanzielle Ausstattung: Fördermittel, zinsgünstige Kredite (z. B. von der KfW), EU-Gelder und Partnerschaften mit Genossenschaften oder Stiftungen können die Finanzierung sichern.
  • Kooperationen: Zusammenarbeit mit anderen kommunalen und privaten Trägern oder sozialen Einrichtungen kann Ressourcen bündeln.
  • Transparenz und Beteiligung: Die Bürger sollten frühzeitig informiert und in die Planung einbezogen werden – das erhöht die Akzeptanz.
  • Langfristige Perspektive: Die Stadt sollte sich bewusst sein, dass sich Erfolge erst mit der Zeit einstellen – dann aber umso nachhaltiger wirken.

Fazit

Die Gründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft in Schortens ist für unsere Mehrheitsgruppe aus CDU und GRÜNEN ein vielversprechender Weg, um der wachsenden Herausforderung des bezahlbaren Wohnraums aktiv zu begegnen. Sie bietet uns die Möglichkeit, sozialen Ausgleich zu schaffen, Stadtentwicklung aktiv zu gestalten und Vermögen aufzubauen. Gleichzeitig erfordert sie finanzielle Disziplin, langfristiges Denken und professionelle Führung. Hierzu werden wir in den nächsten Wochen den Diskurs in unserer Stadt gemeinsam mit der Verwaltung in den politischen Gremien führen und wenn möglich noch im Sommer dazu die notwendigen Entscheidungen treffen.

Wenn wir die Herausforderungen beherzt angehen und die Wohnungsbaugesellschaft klug positionieren, könnte sie die zukünftige Wohnsituation vieler Bürger verbessern. Die Zeit für mutige kommunale Wohnpolitik ist jetzt. Wir Grünen stehen voll dahinter.

Stetiger Aufgabenzuwachs ohne Finanzausgleich – Wie lange geht das noch gut?

Schon lange sind die den Kommunen zur Verfügung stehenden Finanzmittel nicht mehr auskömmlich. Die Schere zwischen Aufgaben und die dafür notwendige Finanzausstattung geht immer  weiter auseinander. Haushalte können nicht mehr ausgeglichen werden und die Verschuldung wächst. Das betrifft alle kreisangehörigen Kommunen aber unseren Landkreis in geradezu tragischer Weise. Es brauchte mehr als eine Dekade den Landkreis nahezu schuldenfrei zu machen und nun steuert er wieder auf ein hohes zweistelliges Defizit zu. Unsere kommunalen Krankenhäuser sind dafür einer der Hauptgründe.

Mit seiner Krankenhausreform wollte der Bundesgesundheitsminister Abhilfe schaffen, nur stand hierbei nicht die Rettung der Krankenhauslandschaft, sondern vielmehr die Zerschlagung der dezentralen Krankenhausstrukturen auf der Agenda. Unsere Region mit den Frieslandkliniken in Sande und Varel, sowie dem Klinikum in Wilhelmshaven sind hier die unmittelbar Betroffenen. Die jahrzehntelange Diskussion über eine Fusion gewinnt, der Not gehorchend, wie-der an Fahrt. Genau das ist das Ziel dieser Krankenhausreform und unserer Landesregierung, die als eine der politisch Hauptverantwortlichen es sich auf den Zuschauerrängen bequem gemacht hat. Hilfe von dort ist also eher nicht zu erwarten. „Jeder dritte Euro fließe in die Kommunen und mehr ginge nicht“, so die Landesinnenministerin Daniela Behrens. Dabei hat das Land gerade erst 2,7 Milliarden Euro in die Rücklage gepackt. Geld welches den Kommunen fehlt um ihren Pflichtaufgaben nachkommen zu können.

Für 2025 hat der Landkreis angekündigt, die Kreisumlage ein weiteres Mal um 3 Punkte zu erhöhen, unter anderem für die Finanzierung der Frieslandkliniken, für die eigentlich das Land zuständig ist. Für Schortens bedeutet das ein zusätzliches Minus von 825 TSD Euro. Das heißt, von knapp 44 Mio. Euro Haushaltsvolumen führen wir ca. 21 Mio. Euro an den Landkreis ab. Bei einer Unterdeckung unseres Haushalts von dann rund 2 Mio. Euro sind das die Hälfte unserer Einnahmen. Von den zusätzlichen Wünschen des Landkreises nach einer Beteiligung für den Sirenen- und Breitbandausbau mal ganz abgesehen. Und dann sind da noch die freiwilligen Leistungen, die unsere Städte und Gemeinden lebens- und liebenswert machen und mit dazu beitragen, dass sich die Bürgerinnen und Bürger hier in Fries-land wohl fühlen – weiche Standortfaktoren nennt man das. Diese müssten eigentlich durch entsprechende Haushalts-überschüsse gedeckt werden. Aber wie soll das gehen, wenn das Geld schon nur noch knapp für die Pflichtaufgaben reicht.

Bei der Festsetzung der Kreisumlage habe ich so meine Zweifel ob der Finanzbedarf des Landkreises dem Finanzbedarf der kreisangehörigen Kommunen gegenübergestellt und abgewogen wurde. Nur weil das Land seinen Verpflichtungen bezüglich der Krankenhäuser nicht nachkommt, dürfen diese bei einer Abwägung nicht mit einbezogen werden. Not-falls müssten das schlussendlich die Gerichte entscheiden. Besser wäre es allerdings, wenn es zu einem Schulterschluss der Kommunen gemeinsam mit dem Landkreis käme um gegen die unzulängliche Finanzausstattung durch das Land vorzugehen. Ich sage nur Staatsgerichtshof. Was wäre das für ein starkes Zeichen, wenn wir alle gemeinsam über Parteigrenzen hinweg der Landesregierung so die rote Karte zeigen würden, anstatt weiter nur endlose Gespräche mit ihr zu führen. Und die Lösung darf nicht sein, wie mir kürzlich die Landesinnenministerin persönlich sagte, Bund und Land haben die Schuldenbremse aber für die Kommunen gelte die ja nicht. Man würde großzügig bei der Haushaltsgenehmigung verfahren. So kann es aber nicht weitergehen, es ist nicht mehr fünf vor zwölf, sondern bereits viertel nach zwölf. Wo ist hier die viel gepriesene Nachhaltigkeit, oder Generationengerechtigkeit? Wir GRÜNEN sind auch Teil der Landesregierung, nur mal so zur Erinnerung.

Ein weiteres Streitthema in Schortens ist die Grundsteuerreform, welche im Idealfall aufkommensneutral sein sollte. Aber das sagt sich so einfach. Allen Kommunen war klar, dass wenn die Reform in 2025 greift, die Hebesätze dann in den ersten zwei Jahren nicht mehr erhöht werden können. Also haben alle in 2023 für die folgenden Jahre ihre Hebesätze erhöht. So auch wir von 380 auf 480 Punkte. Erwähnt werden darf dabei, dass die letzte Hebesatzanpassung 2013 erfolgte. Die vom Verfassungsgericht angemahnte Korrektur zur Berechnung der Grundsteuer fand nun erstmalig Anwendung. Im Vorlauf wurden alle Grundstückseigentümer aufgefordert entsprechende Angaben über ihren Grundstücks- und Hausbesitz zu machen. Diese waren Grundlage für die individuelle Anpassung der Besteuerung durch die Finanzämter. Für Schortens bleibt festzustellen, dass diese Anpassung bei unverändertem Hebesatz von 480 Punkten eine maximale Einnahmeverbesserung von bis zu ca. 830 TSD Euro bedeuten könnte. Abhängig ist diese Summe aber noch von den vielen nicht bearbeiteten Widersprüchen bei den Finanzämtern. Trotzdem gab es sogleich Forderungen aus der Politik, den Hebesatz wieder abzusenken um die Aufkommensneutralität zu wahren und den Hinweis auf andere Kommunen die in Friesland so verführen. Dabei wird aber außeracht gelassen, dass wir jetzt schon einen mit minus rund einer Million Euro defizitären Haushalt 2025 haben und anders als andere Kommunen keine Rücklagen aus den Vorjahren haben. Bürgermeister und Kämmerei empfahlen, die Hebesätze nicht zu senken, da sich sonst unser Fehl im Haushalt nahezu verdoppeln würde. Dem haben wir als Mehrheitsgruppe zugestimmt, auch letztlich, weil die Aufkommensneutralität nicht allein durch die Anpassung der Hebesätze zu gewährleisten war, sondern ebenso durch die Neuberechnungen der Finanzbehörden. Das gehört zur ganzen Wahrheit dazu. 

Und zum Schluss noch ein paar Anmerkungen zur Kündigung des Kita-Vertrages: Was wurden wir dafür politisch gescholten, zumal sich der Landkreis doch mit 50 % an den Kosten beteiligen würde. Das tut er heute auch im Rahmen einer differenzierten Kreisumlage für Schortens. Alle anderen Kommunen haben vertraglich eine 50%ige Beteiligung mit dem Landkreis fixiert. Mittlerweile möchte der Landkreis wohl eher nicht mehr an der vertraglichen Beteiligung festhalten, sondern tritt für eine Deckelung bzw. eine Haltelinie ein, denn die Kosten für die Kinderbetreuung steigen stetig und es bleiben dem Landkreis dadurch immer weniger von der Kreisumlage für andere Aufgaben. Dass das vielen Kommunen so nicht gefallen dürfte, wäre nachvollziehbar. Dann bliebe wohl nur die Kündigung des Kita-Vertrages durch den Landkreis um die Kinderbetreuung für alle Kommunen umlagefinanzieren zu können. Für mich die allemal gerechtere Lösung.

Aus meiner Sicht zeigen die zuvor beschriebenen Problemfelder, dass wir uns kommunale Egoismen nicht mehr leisten können. Wir haben doch alle gleiche, oder zumindest ähnlich gelagerte Probleme die wir idealerweise gemeinsam lösen müssen. Wenn wir alle einen Schritt aufeinander zugehen und uns die parteipolitischen Aufgeregtheiten gegen-seitig ersparen, dann geht viel in Friesland, aber das ist auch gleichzeitig die größte Herausforderung.